주담대 종류 한눈에 보기
주택담보대출은 크게 은행권 주담대와 정책 주담대로 나뉩니다. 두 경로의 한도·금리·조건이 상이하므로, 자신에게 유리한 경로를 먼저 파악하는 것이 중요합니다.
| 구분 | 대표 상품 | 금리 수준 | 주요 조건 |
|---|---|---|---|
| 시중은행 | 일반 주담대 | 연 3.5~5.5% | 신용점수·소득 반영 |
| 정책금융 | 보금자리론·디딤돌 | 연 2.65~3.95% | 소득 7천만원 이하 등 |
| 인터넷은행 | 카카오·케이뱅크 | 연 3.2~4.8% | 비대면, 빠른 심사 |
| 저축은행·캐피탈 | 후순위 담보 | 연 6~12% | 은행권 거절 시 대안 |
실제 한도 계산법 (LTV·DSR·DTI)
주담대 한도는 세 가지 규제 중 가장 엄격한 기준에 의해 결정됩니다. 어느 하나라도 초과하면 대출이 불가능합니다.
① LTV (담보인정비율) — 집값 대비 얼마까지
2026년 현재 규제지역(조정대상지역) 무주택자 기준 LTV 최대 70%가 적용됩니다. 6억짜리 아파트라면 최대 4억 2천만원까지 담보가치로 인정됩니다. 1주택자는 60%, 다주택자는 더 낮거나 대출이 제한됩니다.
② DSR (총부채원리금상환비율) — 소득 대비 전체 부채 상환액
은행권 기준 DSR 40% 상한이 적용됩니다. 연 소득 5천만원이라면 기존 대출 포함 연간 총 상환액이 2천만원(월 167만원)을 초과할 수 없습니다. 이미 신용대출이나 자동차 할부가 있다면 그만큼 주담대 한도가 줄어듭니다.
③ DTI (총부채상환비율) — 소득 대비 신규 대출 상환액
DTI는 신규 주담대 원리금 + 기타 대출 이자를 연소득으로 나눈 비율입니다. 조정대상지역 기준 40~50% 상한이 적용됩니다. DSR이 더 포괄적이므로, 현재 실무에서는 DSR이 사실상 핵심 규제입니다.
금리 구조와 결정 요인
주담대 금리는 기준금리(COFIX 또는 금융채) + 가산금리 - 우대금리 구조로 결정됩니다.
- COFIX 기준: 변동금리 주담대의 대표 기준. 시중은행 자금조달 비용 반영. 6개월 또는 12개월 단위 변동
- 금융채 기준: 고정금리 주담대에 주로 사용. 5년물 은행채 금리 기준
- 가산금리: 은행 수익 + 운영비 + 리스크 프리미엄. 보통 1.0~2.0%p
- 우대금리: 급여이체·적금·카드 실적 따라 최대 0.5~0.8%p 할인
같은 은행에서 같은 날 신청해도 우대금리 적용 여부에 따라 최대 0.8%p 차이가 납니다. 주거래 은행 지정, 급여 이체, 자동이체 설정 등으로 우대금리를 최대한 챙기는 것이 중요합니다.
신청부터 실행까지 7단계 절차
주담대 신청 후 실행까지 보통 2~4주가 소요됩니다. 각 단계에서 준비해야 할 서류와 주의사항을 정리했습니다.
사전 심사 (1~2일)
금융사 앱 또는 방문 — 소득·신용·담보 기초 심사. 예상 한도·금리 확인 단계
대출 신청 (1일)
신청서 작성, 소득 서류(근로소득원천징수영수증·건강보험료 납부확인서) 제출
담보 감정 (3~5일)
은행 지정 감정평가사가 주택 가치 평가. 감정가가 매매가보다 낮을 수 있음
심사 및 승인 (3~7일)
DSR·DTI·LTV 종합 심사. 추가 서류 요청 가능
대출 약정 체결 (1일)
금리·상환 방식·기간 최종 확정. 인지세·근저당 설정비 납부
근저당 설정 등기 (3~5일)
법무사가 주택에 근저당 설정. 등록면허세·법무사 수수료 발생
대출 실행 (1일)
잔금 지급일 또는 약정일에 대출금 입금
실전 사례로 직접 계산해보기
사례 1 — 직장인 부부, 서울 아파트 6억 구입 (조정대상지역)
연 합산 소득 8,000만원. 기존 대출 없음. 보유 현금 2억원.
- LTV 70% 적용: 6억 × 70% = 4.2억 → 최대 담보한도 4.2억
- DSR 40%: 연 소득 8천만원 × 40% = 3,200만원/년 → 월 267만원까지 상환 가능
- 3억 5천만원, 연 4.0%, 30년 원리금균등 → 월납입 약 167만원 → DSR 25% 적정
- 자기자금 2억 + 대출 3.5억 + 기타비용 5천만원 충당 가능
- 결론: 3억 5천~4억 수준 대출 실행 가능
사례 2 — 1주택자, 실거주 주택을 담보로 사업 자금 조달
서울 아파트 시세 8억 (1주택). 기존 주담대 잔액 2억. 추가 자금 필요.
- 1주택자 추가 대출: 기존 대출 포함 LTV 60% → 8억 × 60% = 4.8억
- 이미 2억 대출 중 → 추가 한도 최대 2.8억
- DSR: 기존 대출 월납 포함 전체 상환액이 소득의 40% 이하여야 함
- 연소득 6천만원 → 월 상환 한도 200만원 → 기존 납입분 제외 추가 가능액 산출 필요
- 결론: DSR이 더 엄격한 제한이 될 수 있어 은행 상담 필수
한도·금리 올리는 실용 전략
1. 주거래 은행 집중하기
급여 이체·적금·신용카드를 한 은행에 집중하면 우대금리가 최대 0.5~0.8%p 적용됩니다. 1억 대출 기준 0.5%p 차이는 연 50만원, 30년이면 1,500만원 이상의 이자 차이입니다.
2. 배우자 소득 합산 신청
배우자가 소득이 있다면 부부 합산 소득으로 DSR을 계산해 한도를 늘릴 수 있습니다. 단, 배우자도 공동 채무자가 되므로 신용점수에 영향을 미칩니다.
3. 기존 부채 정리 후 신청
신용대출, 카드론, 자동차 할부 등이 있다면 DSR 계산에 포함됩니다. 신청 전 소액 부채를 정리하면 주담대 한도를 늘리고 금리도 낮출 수 있습니다.
4. 신용점수 관리 선행
신용점수 700점대 초반과 800점대 초반은 대출 금리 차이가 0.3~0.8%p까지 납니다. 대출 신청 6개월 전부터 카드 연체 없애기, 신용카드 사용률 30% 이하 유지, 불필요한 대출 조회 자제 등으로 점수를 관리하세요.