전세대출 완전 정리 — 종류·한도·보증·사기 예방까지

전세대출 3가지 경로

전세대출은 크게 정책 전세대출(버팀목), 주택금융공사(HF) 전세대출, 시중은행 전세대출로 나뉩니다.

① 버팀목 전세대출 (주택도시기금)

• 대상: 무주택 세대주, 연 소득 5천만원 이하 (신혼 7천만원, 2자녀 이상 6천만원)
• 금리: 연 1.8~2.9% (소득·보증금 구간별 차등)
• 한도: 수도권 3억원, 지방 2억원 (전세금의 80% 이내)
• 보증: 주택도시보증공사(HUG) 또는 주택금융공사(HF)

② 주택금융공사(HF) 전세대출

• 대상: 무주택자 (소득 제한 없음)
• 금리: 연 3.2~4.5% (신용·소득에 따라 차등)
• 한도: 수도권 2.2억원, 지방 1.8억원 (전세금의 80%)
• 보증: HF 보증서 발급 → 시중은행에서 대출 실행

③ 시중은행 자체 전세대출

• 대상: 소득 조건 없음, 신용도 중심 심사
• 금리: 연 3.5~5.5% (신용점수·주거래 실적 반영)
• 한도: 전세금의 최대 80%, 은행별 상이
• 보증: SGI서울보증 또는 HUG·HF 보증 선택 가능

한도 계산 구조

예를 들어 서울 전세보증금 3억원이라면: 3억 × 80% = 2.4억. 버팀목 기준 최대 3억이므로 한도 제약 없음. 단 DSR(연 소득 대비 상환액 40% 이하)을 초과하면 그 이하로 줄어듭니다.

중요한 포인트: 전세대출도 DSR 산정에 포함됩니다. 기존에 신용대출이나 주담대가 있다면 전세대출 추가로 DSR이 40%를 초과할 수 있습니다. 대출 신청 전 반드시 계산해야 합니다.

보증 기관 3곳 비교

신청 절차 5단계

전세 사기 예방 체크리스트

• 등기부등본 열람 — 근저당·가처분·압류 여부. [보증금 + 선순위채권] ÷ 시세 80% 이하인지 확인
• 집주인 신원 확인 — 등기부 상 소유자와 계약자가 동일인인지 확인 (대리인 계약 시 위임장·인감증명서 필수)
• 전입신고·확정일자 당일 완료 — 잔금 지급 당일 전입신고 및 확정일자 받아야 대항력 확보
• 전세보증보험 가입 — HUG 전세보증금반환보증 가입 (보증료 연 0.1% 내외)
• 공인중개사 자격증 확인 — 국가공간정보포털에서 면허 유효 여부 확인
• 집주인 체납 국세·지방세 확인 — 집주인 동의하에 미납세금 열람 가능 (2023년부터 임차인 요구 시 의무 제공)

실전 사례 2개