전세대출 DSR 적용 계산 — 1주택자는 원금이 아니라 이자만 반영

즉답: 네 가지 조건을 모두 만족하면 연 이자가 DSR에 들어간다

2025년 10월 29일부터 1주택자가 수도권 또는 규제지역의 집을 빌리며 일반 전세대출을 신규로 받을 때 전세대출의 연 이자상환액이 DSR에 반영됩니다. 소유한 집이 어디에 있는지는 관계없고, 빌려 들어갈 집의 지역이 기준입니다.

무주택자, 버팀목 같은 정책 목적 전세대출, 시행 전 기존 계약에는 예외가 있습니다. 따라서 “전세대출은 포함된다” 또는 “전부 제외된다”로 단정하지 말고 아래 순서로 확인해야 합니다.

누가 전세대출 DSR 적용 대상인가

DSR 자체의 분자·분모와 은행권 40% 구조가 낯설다면 DSR·DTI·LTV 가이드를 먼저 확인하세요. 전체 부채를 직접 넣을 때는 DSR 계산기를 함께 쓰면 됩니다.

계산법: 전세대출 원금이 아니라 연 이자만 더한다

적용 대상 전세대출의 추가 DSR 부담은 다음 두 단계로 계산합니다.

예를 들어 기존 대출의 연 원리금이 1,200만원이고, 전세대출 2억원의 금리가 연 4%라면 DSR 분자에는 1,200만원과 800만원을 합친 2,000만원을 넣습니다. 실제 대출금리는 우대금리와 변동 주기에 따라 달라질 수 있으므로 은행의 최종 금리로 다시 계산해야 합니다.

소득·대출금별 현실적 예시

사례: 기존 DSR 30%인 연봉 6,000만원 차주

기존 대출 연 원리금이 1,800만원이면 DSR은 30%입니다. 여기에 전세대출 2억원·금리 4%의 연 이자 800만원을 더하면 연 상환부담은 2,600만원, 전체 DSR은 약 43.3%가 됩니다. 은행권 40% 기준을 넘을 수 있으므로 대출금 감액, 기존 부채 상환, 인정소득 보완 중 가능한 선택을 은행 사전심사에서 비교해야 합니다.

무주택자·정책대출·기존 계약은 예외를 먼저 확인

무주택자

2026년 8월 31일 확인한 금융위원회 공식 자료상 시행 중인 조치는 1주택자의 수도권·규제지역 전세대출을 대상으로 합니다. 금융위원회는 2026년 1월 무주택자 고액 전세대출 등으로의 구체적 확대 방안은 확정되지 않았다고 설명했고, 2026년 가계부채 관리방안에서도 DSR 적용대상 확대를 향후 과제로 밝혔습니다.

정책 목적 전세대출

공식 FAQ는 버팀목 전세대출과 은행·지방자치단체 협약 전세대출 등을 적용 대상에서 제외합니다. 보증기관이 붙는다는 사실만으로 판단하지 말고, 대출 상품이 정책 목적 상품인지 은행에 확인해야 합니다.

기존 계약과 연장

2025년 10월 28일까지 해당 주택의 최초 임대차계약을 체결했다면 종전 규정을 적용합니다. 시행 전에 받은 전세대출을 같은 집에서 증액 없이 연장하는 경우도 원칙적으로 미적용이지만, 연장 때 금액을 늘리면 신규대출로 보아 적용될 수 있습니다. 계약일·접수일·증액 여부를 증빙할 서류를 준비하세요.

은행 상담 전 체크리스트

전세대출 상품과 보증기관 선택은 전세대출 가이드, 전세대출 보증과 보증금 반환보증의 차이는 대출 보증보험 가이드에서 이어서 확인할 수 있습니다.