DSR 한도의 출발점은 “내 연봉”이 아니라 “은행이 인정한 연소득”입니다.
은행은 증빙소득을 우선하고, 객관적인 증빙이 어려울 때 인정소득이나 신고소득을 사용할 수 있습니다. 1년 미만 소득은 연환산할 수 있지만 10% 차감 여부를 확인해야 하고, 배우자 소득을 더하면 배우자 부채도 함께 더합니다. 계산기에는 급여계약서나 통장 입금액이 아니라 사전심사에서 확인한 인정 연소득을 넣는 것이 안전합니다.
“제 소득은 증빙·인정·신고소득 중 무엇으로, 얼마가 DSR 연소득에 입력됐고 1년 미만 차감이나 2개년 평균이 적용됐나요?”
증빙소득·인정소득·신고소득: 서류의 강도가 다릅니다
현행 은행권 세부기준은 최근 소득이 현재도 유지되는지 재직증명서나 사업자등록상태로 함께 확인하도록 합니다. 따라서 서류에 숫자가 있다는 것과 그 숫자 전부를 DSR 소득으로 인정받는 것은 같은 뜻이 아닙니다.
| 구분 | 대표 서류·자료 | 기본 처리 | 주의 |
|---|---|---|---|
| 증빙소득 | 근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원, 사업소득원천징수영수증, 연금증서 | 객관적 자료를 우선 사용 | 최근 2개년 차이와 현재 지속 여부 확인 |
| 인정소득 | 국민연금·건강보험료 납부내역 등 공공기관 자료 | 추정액의 95%, 최대 5천만원이 기본 | 직장가입자는 은행 내규에 따라 100%·한도 예외 가능 |
| 신고소득 | 임대료·금융소득·매출·카드 사용액·저축액 등 | 추정액의 90%, 최대 5천만원이 기본 | 산식과 허용 상품을 은행 내부지침으로 운영 |
인정·신고 자료 2가지 이상으로 소득을 확인하면 최대 7천만원까지 인정할 수 있지만, 확인 금액이 다르면 낮은 금액을 사용합니다. 두 금액을 더한다는 뜻이 아니며, 해당 산정방식이 금융회사 내규에 반영돼 있어야 합니다.
이직·신규취업·복직: 1년 미만 소득은 연환산부터 확인
은행권 기준은 최근 2년 증빙소득을 확인해 최근 1개년을 사용하되, 두 해의 차이가 20%를 넘으면 평균을 사용합니다. 증가한 급여가 계속될 상시소득임을 입증하면 최근 1개년을 적용할 수 있습니다. 1년 미만 소득만 있으면 연환산 후 10% 차감이 기본이지만, 신규입사·복직처럼 불가피하게 1년치가 없거나 소득 지속성을 입증한 경우에는 차감하지 않을 수 있습니다.
월 400만원을 3개월 받은 이직자
단순 연환산은 400만원 × 12 = 4,800만원입니다. 10% 차감이 적용되면 인정 연소득은 4,320만원입니다.
상시소득 입증에 필요한 것
재직증명서·건강보험자격득실확인서, 근로계약서, 정상 급여가 찍힌 급여명세와 입금내역을 함께 준비합니다. 은행이 인정한 최종 금액을 받아 확인하세요.
한국주택금융공사 기준은 현재 유지 중인 소득원이 원칙적으로 최소 1개월 이상임을 입증하도록 합니다. 사업소득은 계절성이 있어 연환산이 오히려 왜곡을 만들면 연환산 여부를 달리 볼 수 있습니다. 일반 은행대출과 정책모기지의 세부 적용은 상품별로 다를 수 있습니다.
사업자·프리랜서·부업: 매출이 아니라 소득을 증명합니다
사업자와 프리랜서는 소득금액증명원, 사업소득 원천징수영수증, 세무사가 확인한 종합소득세 신고자료가 우선입니다. 사업자등록증은 사업을 계속하고 있다는 사실을 확인하는 서류이지, 매출 전부를 소득으로 인정하는 서류가 아닙니다.
- 신고가 끝난 소득: 소득금액증명원과 종합소득세 신고자료의 연도·금액을 맞춥니다.
- 3.3% 원천징수 프리랜서: 사업소득 원천징수영수증과 현재 계약이 계속됨을 보여주는 위촉·고용계약서를 준비합니다.
- 신규 사업자: 아직 세무 증빙이 발급되지 않는지 확인하고, 사업자등록상태·매출자료·업종을 함께 제시합니다.
- 부업·임대·금융소득: 과세 자료와 입금 내역을 준비하되, 기존 급여에 전액 합산된다고 가정하지 않습니다.
배우자 소득 합산: 소득과 부채가 한 묶음으로 들어갑니다
은행은 배우자 소득을 합산할 수 있지만, 그 경우 배우자 명의 금융부채도 함께 DSR에 반영해야 합니다. 은행권 세부기준상 배우자 소득은 증빙소득과 신고소득으로 제한되며, 신청자의 연소득을 인정소득으로 산정할 때는 배우자 소득을 합산할 수 없습니다. 공동차주 여부와 상품 구조까지 상담 단계에서 확인하세요.
인정 연소득이 바뀌면 DSR 상환여력도 바로 달라집니다
아래는 은행 DSR 40%를 가정해 소득만 비교한 참고 예시입니다. 실제 신규 대출 원금은 심사금리·만기·상환방식과 기존 부채를 넣어 다시 계산해야 합니다.
| 인정 연소득 | 연 상환예산 40% | 월 환산 | 4,800만원 대비 차이 |
|---|---|---|---|
| 4,320만원 | 1,728만원 | 144만원 | -16만원/월 |
| 4,800만원 | 1,920만원 | 160만원 | 기준 |
| 5,000만원 | 2,000만원 | 약 166.7만원 | +약 6.7만원/월 |
| 7,000만원 | 2,800만원 | 약 233.3만원 | +약 73.3만원/월 |
연 상환예산 = 인정 연소득 × 적용 DSR 비율, 신규 대출에 남는 예산 = 연 상환예산 − 기존 부채의 심사상 연 원리금입니다. 은행에서 받은 인정 연소득을 DSR·DTI·LTV 계산기에 넣고, 이후 스트레스 DSR과 담보 한도를 함께 확인하세요.
은행 상담 전: 소득 유형별로 한 묶음씩 준비하세요
- 공통: 최근 2개년 소득자료, 재직증명서 또는 사업자등록상태, 현재 소득이 계속된다는 계약·지급 자료
- 근로자: 원천징수영수증·소득금액증명원, 최근 급여명세, 건강보험자격득실확인서
- 이직·복직자: 입사일·복직일이 보이는 서류, 1개월 이상 급여내역, 연환산과 10% 차감 적용 여부
- 사업자·프리랜서: 소득금액증명원·사업소득 원천징수영수증·세무 신고자료, 사업·위촉계약과 사업자 상태
- 인정소득: 국민연금 가입내역 또는 건강·장기요양보험료 납부확인서와 자격득실확인서
- 배우자 합산: 배우자의 같은 소득자료와 전체 금융부채 목록
📌 계산 기준2026-09-11 검토 · 은행업 감독업무시행세칙 위험관리 세부기준 · 한국주택금융공사 보금자리론 업무처리기준
본 계산 결과는 참고용이며, 실제 금융 상품의 조건은 개인의 신용도, 소득, 담보 등에 따라 상이할 수 있습니다. 정확한 정보는 반드시 금융기관에 문의하시기 바랍니다.
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