LTV는 남는데 DSR에서 막히는 이유

“LTV 70%면 3.5억 아닌가요?” — 그 혼란의 이유

5억짜리 집을 보고 있었습니다. LTV 70%로 계산하니 최대 3억 5천만원을 빌릴 수 있을 것 같았습니다. 그런데 은행에 가봤더니 한도가 1억 8천만원이라고 합니다.

이 상황에서 “은행이 틀린 건가?”, “내가 뭔가 잘못 알고 있는 건가?” 하고 혼란스러워하는 분들이 많습니다. 둘 다 아닙니다. LTV와 DSR은 서로 독립적으로 한도를 제한하고, 둘 중 낮은 금액이 실제 한도가 됩니다. LTV가 3.5억을 허용해도 DSR 기준으로 1.8억밖에 안 되면, 1.8억이 한도입니다.

내 조건에서 LTV vs DSR 직접 비교

아래 계산기에서 연 소득, 기존 부채, 주택 가격, LTV 비율을 입력하면 LTV 기준 한도와 DSR 기준 한도를 동시에 보여주고, 어느 쪽이 내 대출을 막고 있는지 알 수 있습니다.

LTV와 DSR이 보는 것이 완전히 다르다

LTV와 DSR이 왜 동시에 통과해야 하는지 이해하려면, 각각이 무엇을 측정하는지를 분리해서 봐야 합니다.

비유하자면 이렇습니다. 신용카드 한도(LTV)는 카드사가 부여한 한도지만, 그 한도를 전부 쓸 수 있는지는 내 월급(DSR)이 결정합니다. 둘 다 충족해야 실제로 쓸 수 있습니다.

어떤 경우 LTV가 먼저 막히고, 어떤 경우 DSR이 먼저 막히나

수도권 비규제지역(LTV 70%)에서 집을 사는 일반적인 경우라면, 연봉이 최소 8,000만원 이상은 되어야 LTV가 DSR보다 먼저 한도를 제한합니다. 대부분의 직장인은 DSR이 먼저 막히는 경우에 해당합니다.

스트레스 DSR — 실제보다 더 엄격한 계산이 적용된다

2024년부터 단계적으로 도입된 스트레스 DSR은 많은 분들이 모르고 지나치는 중요한 변경 사항입니다.

스트레스 DSR은 은행 창구 담당자도 계산기를 돌려봐야 정확히 알 수 있을 만큼 복잡합니다. 위 계산기는 기본 DSR 기준이며, 실제 심사에서는 스트레스 DSR이 적용되어 한도가 더 낮게 나올 수 있습니다.

같은 조건인데 은행마다 한도가 다른 이유

동일한 소득과 부채를 가진 사람이 A 은행에서 2억, B 은행에서 2억 5천만원 한도를 받는 경우가 실제로 발생합니다. 이유는 다음과 같습니다.

특히 이직자·사업자·프리랜서는 DSR 인정소득 산정과 준비서류를 확인해 계산기에 넣은 연봉과 은행의 인정 연소득부터 맞춰야 합니다.

이 때문에 최소 3곳에 사전심사를 넣어 비교하는 것이 필수입니다. 사전심사는 신용점수에 거의 영향을 주지 않습니다. 어느 은행이 내 상황에 유리한 기준을 적용하는지는 직접 비교해봐야 알 수 있습니다.

한도를 높이려면 무엇을 해야 하나

DSR 한도를 높이는 방법 — 소득 늘리기 or 부채 줄이기

• 신용대출·차 할부 완납 — 월 납입액이 줄어드는 만큼 주담대 가용 금액이 증가
• 마이너스통장 해지 — 잔액 0원이어도 DSR에 반영되는 한도를 없애는 가장 쉬운 방법
• 부부합산 소득 신청 — DSR 월 한도 자체가 늘어남
• 고정금리 선택 — 스트레스 DSR 가산율이 낮아 같은 금리라도 한도가 더 나올 수 있음
• 상환기간 늘리기 — 같은 월 납입 가용액으로 더 많이 빌릴 수 있으나 총이자 증가

LTV 한도를 높이는 방법 — 지역·물건 선택

• 비규제지역 물건 — LTV 70%가 적용되어 집값 대비 더 많이 빌릴 수 있음
• 무주택자 자격 유지 — 1주택자보다 LTV가 더 넓게 허용되는 경우
• 선순위 채권 정리 — 기존 담보대출 잔액이 있으면 LTV 한도에서 차감되므로 먼저 정리