연봉 5,000만원, 신용대출 있으면 주담대 한도는?

은행에서 한도가 왜 이렇게 적게 나왔을까

집을 알아보다가 은행에서 주담대 한도를 조회해봤는데 기대보다 훨씬 적게 나온 경험을 하는 분들이 많습니다. 연봉 5,000만원이면 꽤 빌릴 수 있을 것 같았는데, 신용대출 하나 때문에 한도가 2억 가까이 줄어드는 것입니다.

이 차이를 만드는 것은 DSR(총부채원리금상환비율) 규제입니다. 은행은 신규 주담대만 보는 게 아니라, 신청자의 모든 금융 대출의 원리금 합계가 연 소득의 40%를 넘으면 추가 대출을 줄 수 없습니다. 신용대출 월 납입액이 이 40% 안에 포함되기 때문에, 신용대출이 있으면 주담대 가용 한도가 그만큼 줄어듭니다.

내 한도 직접 계산하기

아래 계산기에 연 소득, 기존 대출 월 납입액, 희망 금리와 상환기간을 입력하면 내 조건에서의 주담대 최대 한도를 즉시 확인할 수 있습니다. 신용대출을 갚았을 때 얼마나 한도가 늘어나는지도 함께 보여줍니다.

은행이 “연봉”을 계산하는 방식 — 생각과 다를 수 있다

계산기에 연봉을 입력할 때, 은행이 실제로 어떤 숫자를 사용하는지 알아야 정확한 결과를 볼 수 있습니다. 은행은 실수령액이 아니라 세전 총급여를 기준으로 하지만, 그 인정 방식이 소득 종류마다 다릅니다.

이직·신규취업·사업·부업처럼 소득 이력이 짧거나 여러 개라면, DSR 인정소득·소득증빙 가이드에서 1년 미만 연환산, 2개년 평균, 건강보험료 추정과 배우자 합산 조건을 먼저 확인하세요.

신용대출 상환 타이밍이 중요한 이유

“신용대출을 갚고 다음 날 바로 주담대 신청하면 되는 거 아닌가?”라고 생각하기 쉽습니다. 실제로는 그렇지 않습니다. 완납이 DSR에 반영되기까지 시간이 걸립니다.

중도상환수수료 계산 — 갚는 게 맞는가?

신용대출 중도상환수수료는 보통 잔액 × 0.5~1% 수준(대출 후 3년 이내)입니다. 잔액 3,000만원이라면 최대 30만원입니다. 반면 완납 후 늘어나는 주담대 한도는 약 1억 9,000만원 수준입니다. 수수료 30만원을 내고 1억 9천 한도가 생긴다면 수식은 단순합니다. 수수료가 아깝다는 이유로 완납을 미루는 것은 대부분의 경우 득이 아닙니다.

한도를 늘리는 실제 선택지

① 신용대출 완납 — 가장 효과적이나 현금 필요

완납하면 DSR 여유분 전액이 주담대로 전환됩니다. 현금이 충분하고, 완납 후에도 계약금·취득세 등 주택 취득 비용을 감당할 수 있다면 가장 확실한 방법입니다. 주담대 승인 후 마이너스통장을 새로 개설하는 방법도 있지만, 반드시 주담대 심사 이후에 개설해야 합니다.

② 상환기간 늘리기 — 현금 없이 월 납입액만 줄이기

3,000만원을 3년(월 90만원) 대신 5년(월 57만원)으로 바꾸면 DSR 여유분이 33만원 생기고 주담대 한도가 약 7,200만원 늘어납니다. 단, 상환기간 연장은 대출 재약정이 필요하고 금리 조건이 변경될 수 있습니다.

③ 마이너스통장 해지 — 잔액 0원이어도 DSR에 잡힌다

마이너스통장은 실제 인출액이 0원이어도 약정 한도의 일정 비율이 DSR에 반영됩니다. 쓰지 않는 마이너스통장이 있다면 해지하는 것이 가장 간단하고 빠른 방법입니다. 주담대 심사 전에 먼저 확인하고 정리하세요.

④ 부부합산 소득 — 가장 극적인 한도 변화

배우자가 있고 소득이 있다면 부부합산 소득으로 주담대를 신청할 수 있습니다. 배우자 연봉 3,000만원이면 합산 8,000만원이 되어 DSR 월 한도가 267만원으로 늘어납니다. 신용대출 90만원을 차감해도 주담대 가용 납입액이 177만원, 한도가 약 3억 8,000만원이 됩니다.

어느 은행에 먼저 가야 하나

같은 조건이어도 은행마다 한도와 금리가 다르게 나오는 이유가 있습니다. 소득 인정 방식, 기존 부채 처리 기준, 우대금리 조건이 모두 다르기 때문입니다.